Vorsicht bei privaten Grundstücksveräußerungsgeschäften - Steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als 10 Jahre beträgt (§ 23 EStG)

Was heißt nun Anschaffung und Veräußerung ? - Dabei kommt es allein auf den Zeitpunkt des jeweiligen Kaufvertrages an, der den Zeitpunkt der Anschaffung und der Veräußerung bestimmt. Der Zeitpunkt der Übergabe des Grundstücks, der Zeitpunkt der Bezahlung des Kaufpreises, der Zeitpunkt der Eigentumsumschrift im Grundbuch ist jeweils grund-sätzlich ohne Bedeutung.

Diese Gesetzesbestimmung betrifft auch Erbbaurechte, Wohnungseigentum und Wohnungserbbaurechte.

Der Gewinn aus Veräußerungsgeschäften ist der Unterschied zwischen Veräußerungspreis einerseits und den Anschaf-fungskosten einschließlich Nebenkosten abzüglich AfA andererseits.

Besondere Gefahr droht, wenn die 10-Jahresfrist noch nicht abgelaufen ist, die Parteien des Kaufvertrages sich aber schon jetzt, also vor Ablauf der 10-Jahresfrist, das Grundstück sichern wollen. So wird in solchen Fällen bereits ein bindendes Verkaufsangebot in notarieller Form abgegeben, oder auch ein bindendes Kaufangebot, dass die jeweils andere Partei nur noch in notarieller Form annehmen muss.

Oder aber es wird bereits ein Kaufvertrag abgeschlossen unter aufschiebender Bedingung oder Befristung, wobei die Bedingung oder die Frist nach Ablauf der 10-Jahresfrist eintreten oder ablaufen soll.

Eine Anschaffung oder Veräußerung liegt vor, wenn die Vertragspartner innerhalb der Frist Verhältnisse schaffen, die wirtschaftlich einem Kaufvertrag gleichstehen, vor allem, wenn besondere Umstände hinzutreten, die wirtschaftliches Eigentum verschaffen (Schmidt, EStG, 35. aufl. § 23 Rn.37).

In solchen Fällen sollte unbedingt vor Abschluß des Verkaufsvertrages zur Vermeidung von unliebsamen Überraschungen steuerrechtliche Beratung in Anspruch genommen werden. Es besteht sonst die Möglichkeit, dass derjenige eine unliebsame Überraschung erlebt, der den Verkaufsvertrag nach neun Jahren und 11 Monaten abschließt in der irrigen Auffassung, es komme für die Berrechnung der 10 Jahresfrist auf den Zeitpunkt der Zahlung des Kaufpreises an.

Gefährlich ist auch der Fall des ruhenden Gewerbebetriebes. So kann es beispielsweise passieren, dass bei einem Verkauf eines ererbten Grundstücks, das seit langer Zeit vermietet worden ist, vom Finanzamt festgestellt wird, dass diese Fläche 15 Jahre zuvor als Gärtnerei betrieben wurde. Wenn jetzt der Eigentümer die Fläche verpachtet, aber keine Betriebsaufgabe erklärt, die Anschaffungskosten des seinerzeitigen Inhabers der Gärtnerei recht gering waren, wird jetzt der volle Veräußerungsgewinn zur Einkommensteuer zu versteuern sein.

Gerade auch in diesen Zweifelsfällen hilft eine steuerrechtliche Beratung vor Abschluß des Verkaufsvertrages !